Det danske realkreditsystem er langt mere sårbart, end danskerne og finanssektoren er bekendt med. I yderste konsekvens kan et eller flere realkreditselskaber gå konkurs, eller det kan ramme dansk økonomi hårdt, hvis de stadigt større auktioner over de omdiskuterede 1-årige rentetilpasningslån (F1-lån) op til årsskiftet slår fejl. Selvom risikoen er lille, må politikere og finanssektoren forholde sig til den, mener en række professorer og nogle af landets største obligationsinvestorer.

Selv realkreditselskaberne vil ikke udelukke, at auktionerne for omkring 1.000 mia. kr. om året kan mislykkes.

Bankerne hjalp til

Det var også tæt på i 2008. Dengang kunne f.eks. DLR Kredit i lighed med andre selskaber ikke komme af med sine obligationer og måtte have bankernes hjælp.

Ifølge professor Finn Østrup fra Handelshøjskolen i København (CBS), der netop har publiceret en videnskabelig artikel på området, var det ellers så roste danske realkreditsystem kollapset, hvis det ikke var for statsgarantier. De holdt hånden under bankernes lån fra udlandet det skæbnesvangre år.

Ustabilt realkreditsystem

»Vi påviser, at det i realiteten er bankerne selv, der køber deres egne F1-papirer, og så går bankerne bagefter til de internationale markeder for at skaffe penge. Hvis det viser sig, at bankerne ikke kan låne i udlandet på grund af manglende tillid, og det er jo meget relevant nu pga. Amagerbankens kollaps, må staten garantere for bankerne. Det var dybest set det, som skete i 2008,« siger Finn Østrup.

Han advarer mod, at man anser det danske realkreditsystem for meget stabilt.

»Realkreditrådet siger, at markedet ikke brød sammen, og at det gik fantastisk godt under krisen. Det er jo ikke rigtigt. Havde staten ikke givet en garanti i 2008, var der ingen til at købe F1-papirerne, og så var det endt med en langt højere rente. Eller også kunne obligationerne ikke blive solgt, og så var markedet brudt totalt sammen.«

Finn Østrup mener, at Danmark i sidste ende kan blive nødt til at droppe fastkurspolitikken, hvis obligationssalget slår helt fejl, og Nationalbanken holder hånden under realkreditselskabernes obligationsauktioner, som det sker i dag.

Hvis et realkreditselskab ikke kan sælge sine obligationer og svare enhver sit, går det konkurs. For boligejerne betyder det, at konkursboet overtager deres lån, som de så skal betale afdrag og formentlig kraftigt stigende renter til, hvis det er rentetilpasningslån.

Tolags-belåning

Hos storinvestoren ATP, der hvert år køber realkreditobligationer for milliarder, mener fondsdirektør Henrik Gade Jepsen, at det store salg af F1-obligationer op til årsskiftet kan slå fejl.

»En valutakrise, at renten hæves drastisk, et krak på boligmarkedet eller andet kan sætte en negativ spiral i gang. Ikke at det er voldsomt sandsynligt, men det er vigtigt at forholde sig til konsekvensen og adressere problemstillingen, hvis ingen vil købe realkreditobligationerne,« siger Henrik Gade Jepsen.

Han mener, at det danske realkreditsystem har ændret sig fra at have været meget sikkert, fordi obligationerne løb over 30 år, til i dag ikke at være så sikkert, fordi det er hvert år, en stor del af obligationerne skal handles eller rentetilpasses.

Yderligere kapital

Ifølge Henrik Gade Jepsen er udfordringen at gøre F1-obligationerne lige så sikre og likvide som statsobligationer:

»Man kan polstre realkreditselskaberne med yderligere kapital, indføre lavere lånegrænser for F1-lån i realkreditten og f.eks. tolags-belåning, så man kun kan få F1-lån for den sikreste del af lånet og fastforrentet på den yderste del af lånet.«

Et af de realkreditselskaber, der havde udfordringer med at få solgt sine obligationer i 2008, er DLR Kredit, der bl.a. står for realkreditudlån til landbrug og byerhverv.

En redningsmanøvre

»Det, der skete i december 2008 i forbindelse med finanskrisen, var, at likviditeten blev knap, og markederne snørede sig sammen. Det kom til at knibe med at få afsat obligationerne, og det gik galt for alle udbydere. Det stod på fra slutningen af november og frem til januar. Vi gjorde det, at vi selv tog en bid af obligationerne med hjem og lavede en repo-forretning, dvs. belånte dem i et pengeinstitut,« siger direktør i DLR Kredit Jens Kr. A. Møller.

Denne manøvre foregår på den måde, at realkreditselskaberne sælger obligationerne til banken mod at skulle købe dem tilbage senere til en lidt højere kurs.

»Efterfølgende solgte vi så obligationerne på helt normal vis, faktisk med en lille fortjeneste,« fortæller Jens Kr. A. Møller.

Ren teori

Jens Kr. A. Møller vil dog ikke afvise, at et salg af F1-obligationer ud fra nogle rent teoretiske forudsætninger kan slå fejl, selv om det efter hans vurdering mere sandsynligt vil ende med en højere rente for låntagerne.

»Jeg kan godt følge pointen ud fra en rent teoretisk betragtning, men i virkelighedens verden er det er mere sandsynligt, at man kan komme til at sælge obligationerne til en uforholdsmæssigt høj rente. Det er objektivt rigtigt, at det i en periode kan påvirke den finansielle stabilitet. Det er også derfor, realkreditinstitutterne har spredt og fortsat prøver at sprede rentetilpasningsauktionerne på flere tidspunkter over året,« forklarer Jens Kr. A. Møller.

Advarsel: Realkredit-risiko bliver overset