Den 42 år gamle investeringsfond Difko med hjemsted i Holstebro skal tilbage i den almindelige danskers bevidsthed og have fat i en yngre og langt bredere målgruppe, siger Niels Jørgen Pedersen.

Han er netop begyndt i jobbet som direktør og fortæller i et interview med EjendomsWatch om sin fremtidsstrategi, som skal støve fondens image af og igen gøre den relevant – især for et yngre publikum.

Hans forgænger Carsten Lykke fik kun 14 måneder på posten, som han overtog i 2016, efter at forgængeren Carsten Skov-Aggerholm stoppede med øjeblikkelig virkning.

Nu skal den tidligere bankmand, der kommer med 17 års erfaring fra Nordea, løfte den opgave, som Carsten Lykke ikke nåede at lykkedes med.

Han vil gøre det til en oplevelse at investere igennem Difko, og det skal en strategi med flere ben være med til at sikre.

Først og fremmest skal investeringsfonden gøres mere grøn. Der skal derfor skrues ned for ejendomsinvesteringerne, som man ellers gennem årene har tjent gode penge på, og op for sol-, vind- og skovprojekter.

"De sidste fem år har det udelukkende været ejendomme, som man har investeret i. Ejendomme har udgjort cirka 80 pct. af investeringsporteføljen. Nu bevæger vi os hen mod, at vi får 50 procent i ejendomme og 50 procent i vindmøller, sol og skov," siger Niels Jørgen Pedersen.

Han fortæller, at man skal tilbage til ca. 2010 for at finde den sidste investering i et solenergiprojekt - det blev udbudt i 2012 til kunderne.

"Difko skal i en mere bæredygtig retning uden dog at blive en grøn fond. Vi har været bæredygtige før, men vil nu have det som et af vores kendetegn," siger Niels Jørgen Pedersen.

Det betyder ikke, fonden skal investere i 100 pct. bæredygtige ejendomme, men at man vil gå efter at vælge det mest bæredygtige projekt, hvis muligt.

"Det vil stadig være traditionelle ejendomme, men mine investorer skal gerne have en tro på, at bor man til leje hos os, så er der styr på det bæredygtige. Der bliver dog ikke tale om nul-energihuse," tilføjer direktøren på 51 år.

Strategien er båret frem af den tendens i tiden, hvor investorer gerne ser deres penge går til grønne formål med et højere mål. Niels Jørgen Pedersen mener, at mange blandt især det yngre investorpublikum gerne vil acceptere et lidt mindre afkast om året, hvis det betyder, pengene støtter det "rigtige" alternativ.

"De unge er meget fokuserede på, at deres penge ikke ender i klyngebomber og asbest-tage. Får vi etableret vores mål om at være kendt for at være bæredygtige og grønne, vil vores målgruppe blive yngre og yngre," siger Niels Jørgen Pedersen.

For fremtiden vil Difko gå efter at investere i energiprojekter til omkring 30 til 100 mio. kr. og gerne i Tyskland, hvor mulighederne for vindmølleinvesteringer er større end i Danmark. Når det gælder ejendommene, vil investeringerne lige så ligge i niveauet 30 til 100 mio. kr., men det betyder ikke, at beløbet ikke kan gå lidt over, siger direktøren. Det primære mål bliver boligejendomme i de større danske byer som Aarhus, Aalborg og København, men en by som Vejle og tilsvarende byer kan godt komme på tale, siger Niels Jørgen Pedersen:

"Et typisk projekt kan være en ny ejendom, hvor der er en bank som lejer i stueetagen og så boligudlejning ovenpå. Vi vil nedprioritere butikslejemål. Herudover vil vi typisk gå efter nybyggeri. Vi vil ikke købe en ejendom for at udvikle den eller lave den om til boliger. Vi køber den, som den er og sælger den videre til vores kunder. Det ville være forkert at kalde os udviklere."

At man ikke vil pille ved detailmarkedet handler primært om truslen fra øget nethandel.

Niels Jørgen Pedersen er langt fra den første direktør, som skal forsøge at få Difko på rette spor.

Før finanskrisen i 2008 tjente Difko især gode penge på at udbyde nye ejendomsprojekter, men efter krisens indtræden gik det galt for fonden, som tabte hele sin opsparing på et trecifret millionbeløb og kom ud i en længerevarende krise med minus flere år i træk på bundlinjen.

Krisetilstanden betød, at Difko indtil 2017 ikke havde investeret i nye projekter siden 2010, hverken i ejendomme eller energi, og i 2014 meddelte fonden, at man var klar på at fusionere med andre selskaber i branchen. Trods meldingen blev planen aldrig realiseret. Det er den situation, som Niels Jørgen Pedersen skal have vendt rundt.

Flere projekter på hylderne

Efter at den tidligere direktør Carsten Lykke kom, til nåede han at præsentere et enkelt ejendomsprojekt for investorerne i 2017, inden han stoppede.

Når man er en fond, som lever af at finde investeringsmuligheder, nytter det ikke noget, at man ikke har varer på hylderne, som Niels Jørgen Pedersen selv udtrykker det. Derfor vil han ligesom den tidligere direktør skrue op for udbuddet af projekter:

"Mit hovedprojekt bliver at få flere projekter til salg. Tidligere har vi måske haft et projekt om året. Min ambition er, at vi løbende vil komme med projekter enten en gang i kvartalet eller hver halve år," siger han og tilføjer, at man allerede har gang i flere ejendoms- og energiprojekter, som man håber at kunne præsentere kunderne for senere på året.

For at nå målet vil han etablere en såkaldt screeningsafdeling, som skal speede op for processen med at finde nye relevante investeringsmuligheder. Afdelingen skal hurtigt kunne vurdere, om et projekt er relevant eller ej. For mens Difko har været karakteriseret af en god administrations- og salgsafdeling, har man ikke været god nok til at få opprioriteret afdelingen, der står for at skaffe nye projekter ind i porteføljen, lyder det fra direktøren.

"Skal vi være et godt investeringsfirma, så skal vi have noget på hylderne," siger Niels Jørgen Pedersen.

Investeringsbeløbet skal sænkes markant

Forgængeren Carsten Lykke udlagde i sin tid en tobenet strategi, der blandt andet havde flere projekter og boligejendomme på skydeskiven.

Og selvom Niels Jørgen Pedersens strategi indeholder de samme to elementer, så adskiller strategierne sig ved minimumsbeløbet for kundernes investering:

"I dag skal kunderne komme med over 750.000 kr. Jeg kan sagtens se, at Difko bøjer sig længere ned og tager beløb ned til 50.000-100.000 kr. Det er noget, vi allerede arbejder på. Det bliver den første virkelig store strategiske beslutning," udtaler han.

At ændre beløbet er dog ikke lige til. Det kræver nye godkendelser fra myndighederne og stiller større krav til prospekterne og vejledningen af kunden. Det vil koste både menneskelige ressourcer og penge, men vil også løfte målet om at komme tilbage på den almindelige danskers radar:

"Skal vi være tro over for fundatsen, så skal vi levere investeringsprojekter til den almindelige dansker, og jeg kan sagtens se Difkos værditilbud til danskerne som: Du behøver ikke investere for 750.000 kr."

Ved at sænke beløbsgrænsen vil det være lettere for kunderne at sprede risikoen ud mellem de forskellige projekter og opbygge sin egen investeringsportefølje ud fra interesse og mod. Det handler om at gøre investeringen til en oplevelse, siger direktøren.

Lykkedes det at få de rette tilladelser, så skal det gerne åbne op for en langt større kundegruppe:

"Når vi får vores tilladelse, er det først der, at vi for alvor vil blive kendte. For vi markedsfører os ikke bredt lige nu, fordi vi går efter 750.000 kr., og derfor skal der bruges færre kunder per projekt," udtaler Niels Jørgen Pedersen.

Han ser den potentielle målgruppe som værende alle, der har en pensionsordning eller en opsparing på 50.000-100.000 kr.

Mere kommunikation og markedsføring

Skal missionen komme i mål, kræver det andet end en ny profil. Særligt hvis tilladelsen til at sænke beløbsgrænsen går igennem, vil det være nødvendigt med langt mere PR og markedsføring.

Derfor har Difko allerede nu allieret sig med et kommunikationsbureau, som skal hjælpe med at formidle informationen om de kommende nye projekter, således at projektafdelingen ikke længere skal stå for det.

"Vi laver en ny markedsføringsstrategi og kommer med en ny hjemmeside til august med en opdatering på enheden, der hedder ’Mit Difko’, hvor man kan se sine projekter, og hvordan det går med dem. Vi opgraderer meget på kommunikationsfronten," fastslår Niels Jørgen Pedersen.

Den nye kommunikationsstrategi betyder, at der vil være langt mere direkte interaktion med investorerne, og det skal samtidig give mere åbenhed i forhold til de enkelte projekter, for eksempel skal det kunne ses, hvad den enkelte vindmølle producerer i energi om året, hvad regnskabet for projektet er og lignende, således at kunderne bliver inddraget mere i investeringerne.

Difko skal fortsat henvende sig til sine eksisterende kunder igennem sine nyhedsbreve og hjemmeside, men også nye platforme skal tages i brug for at få fat i det unge publikum.

"Når vi snakker erhverv, så vi vil bruge Linkedin, men Facebook kan også komme på tale. I første omgang bliver det dog Linkedin. Det bliver ikke tv-kampagner. Det har vi ikke råd til," siger den tidligere bankmand.

Han skal sammen med bureauet i gang med at finde ud af, hvordan Difko bedst rammer de forskellige kundegrupper alt efter, om der er tale om en person, som vil købe et stykke skov, en ejendom eller solceller:

"Med de nye redskaber vi får på vores hjemmeside, kan vi ret nemt følge med i, hvor trafikken kommer fra, og hvem vi skal målrette de forskellige tilbud til," siger Niels Jørgen Pedersen.

Han vil ikke sætte et eksakt tal på præcis, hvor meget kundegruppen skal vækste med, men siger at målet i første omgang er at fastholde den nuværende og herefter begynde at udbygge den:

"Blandt folk over 39 år er der en del, der kender os, men unge mennesker kender os ikke i dag. Vi var jo kæmpe store engang og alle kendte os, og det skal vi have manifesteret igen."

Denne artikel er leveret af vores søstersite EjendomsWatch.