Boligkunderne har i den grad taget det helt nye boliglån, FlexKort til sig. Lånet er det billigste på markedet, men det er mere komplekst end et almindelig boliglån, da det er baseret på en obligation med tre års løbetid, og renten fastsættes hvert halve år.

I Nordea Kredit er 19 pct. af de lånetilbud, der langes over disken, allerede FlexKort-lån. I Realkredit Danmark har man ikke gjort det op på samme måde, men noterer en stigende popularitet blandt kunderne.

Netop kompleksiteten kan få konsekvenser for boligejerne, advarer René Rømer, der er senior porteføljemanager hos formuepleje- og investeringsselskabet, Formuepleje, der har stor erfaring med at investere i obligationer.

"FlexKort bliver præsenteret som løsningen på F1- og F3-lånenes problemer, men der bliver aldrig fokuseret på låntypens mulige problemer for kunderne," siger René Rømer til epn.dk.

To former for risiko

Og der er to risikomomenter at tage hensyn til:

Renterisikoen og kursrisikoen - det sidste kalder man spreadrisiko. Hvis man for eksempel i forbindelse med salg af boligen, skal indfri sit lån, kan man komme til at betale en overkurs. Hvis kursen på obligationen er steget til 105, skal man altså betale 1.050.000 kr. for at indfri et lån til 1 mio. kr.

På et F1-lån har kunden stor renterisiko, men meget lille spreadrisiko, fordi obligationen udløber om senest 12 måneder.

På et FlexKort-lån har kunden både renterisiko, fordi renten skal fastsættes igen i løbet af seks måneder, og større spreadrisiko, fordi lånene løber længere.

"Man kan sige, institutternes fundingrisiko er blevet delvist fjernet på bekostning af spreadrisiko til både investorer og kunder," siger René Rømer.

Dyrt marked

Han ser dog ikke nogle aktuelle faresignaler.

"Som markedet er nu - relativt dyrt - og med den korte løbetid på tre år bliver det sandsynligvis ikke et problem for kunderne i 2014. Men på et eller andet tidspunkt vil en kunde ende med at skulle købe sit lån tilbage til en kurs over 100."

I Nordea Kredit har man noteret sig, at lånene er mere komplekse.

"Vi lægger ikke skjul på, at der både er ulemper og fordele ved det nye lån. Ulempen er, at man kun har sikkerhed for sin rente i seks måneder, fordelen er, at obligationen kun skal refinansieres hvert tredje år. Et F1-lån skal refinansieres hvert år," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.

Hun mener dog ikke, at låntypen er sværere at forholde sig til andre flekslån.

Mere rådgivning

"Vi synes generelt, at boliglån er et komplekst område. Vi har ikke en opfattelse af, at det nye er sværere at forstå end et rentetilpasningslån. Men kunderne skal have mere rådgivning," siger Lise Nytoft Bergmann.

I Nordea Kredit opfordrer man fortsat kunderne til at tage et obligationslån med afdrag. Dermed udnytter de den historisk lave rente i en længere periode.

"Det er vores hovedanbefaling, men hvis økonomien kan bære det, og nattesøvnen ikke tager skade, kan man tage et kort lån."

Samme anbefaling har man i Realkredit Danmark. Her mener cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, at risikoen for, at boligejere kan blive fanget i en forkert kurs, er teoretisk.

"Der kan opstå begivenheder, hvor man ikke kan være sikker på at komme ud på kurs 100. Men det tror vi ikke på," siger Christian Hilligsøe Heinig til epn.dk.

Let at sælge

Det bliver ikke det store problem at få solgt obligationerne til investorerne, mener René Rømer.

"Den type obligationer bliver typisk købt op af bankernes finansafdelinger, så hvis folk går fra F1- og F3-lån, vil det være de samme investorer, som køber dem," mener han.