Nationalbankens nye redningsplan for flekslånene vil paradoksalt nok føre til, at langt flere danskere vil vælge de helt korte F1-lån. Det mener både Nykredit og landets tredje største pensionsselskab Sampension.

"Vi tror, at det her vil lede til, at attraktiviteten i F1-enden bliver større, relativt til F3, F5 og F10," siger underdirektør i Nykredit Jesper Berg til FinansWatch.

Årsagen er, at den rentestigning på 5 procentpoint, som med den ny lov vil udløse en tvangskonvertering til et fastrentelån, er mere sandsynlig for de længere lån. Altså der er større risiko for at den rente, der hører til det givne lån, stiger med 5 procentpoint på 10 år end på 1 år.

Derfor vil investorerne sandsynligvis kræve en højere rente, fordi de ud over den almindelige renterisiko, også skal påtage sig risikoen for tvangskonvertering. Dermed bliver det dyrere for boligejerne at have de længere flekslån, som branchen ellers har forsøgt at skubbe låntagerne over i.

Rentestigning på 0,5 pct. kan udløse nødplan 

Nødplan øger risiko

Den vurdering deles af Sampensions investeringsdirektør Henrik Olejasz.

"Det gør, at den option, der er på F5'erne og F10'erne, bliver mere værd, altså den vil have en højere pris. Prisen for den 1-årige option er meget lille, fordi sandsynligheden for en rentestigning på 5 procentpoint på et år er meget lille, men det ændrer sig, når man er ude i fem år. Så bliver prisen mere tydelig, og oven i det kommer prisen for ekstra kompleksitet og manglende likviditet," siger han til Finanswatch.

Derfor vurderer han også, at tendensen til at vælge et F1-lån vil blive meget større.

"Det giver et økonomisk incitament til at gå den vej, og en ting, der er lidt til den uheldige side, er, at man nu har en model for at løse et problem, men modellen gør samtidig sandsynligheden for at problemet opstår større, fordi modellen er fælles for alle, og man får et incitament til at samles i F1-lånene. Med mindre man altså gør andre ting for at begrænse F1-lånene," siger Henrik Olejasz.

Lang rente er mere stabil

Han vurderer, at hvor prisstigningen på F1'erne vil blive mere eller mindre ubetydelig, så vil prisstigningen på F5'erne kunne mærkes. Et gæt fra investeringschefens side er at prisstigningen på en F5'er vil blive 10 gange så stor som prisstigningen på en F1'er. Han understreger dog, at der langt fra kan laves realistiske bud på priserne endnu.

I Nykredit tror Jesper Berg ikke, at det vil blive en voldsom prisstigning på de længere lån, idet de længere renter generelt også er mere stabile, fordi de strækker sig over en hel konjunkturcyklus. Han har dog ikke regnet specifikt på de længere lån endnu.

"Tvangskonverteringen er jo en form for option, og man kan sige at med F10'erne så bliver optionens løbetid og dermed risikoen længere, men på den anden side bliver volatiliteten i det underliggende aktiv - altså renten - også mindre," påpeger han.

Det argument er Henrik Olejasz fra Sampension helt enig i, men han fastholder, at prisen på de lange flekslån stadig vil stige markant.

"Det er ubetinget rigtigt, at det trækker i den anden retning. Men det ændrer ikke på, at risikoen på de lange lån er mere mærkbar, og det koster," siger investeringsdirektøren til FinansWatch.

ATP: Lange flekslån bliver dyrere

I ATP vurderer underdirektør Anders Svennesen også, at risikoen ved den længere løbetid på optionen - altså risikoen for tvangskonvertering - vil mere end opveje den stabilitet en længere rente giver.

Han understreger, at ATP ikke har regnet på tallene, primært fordi man først og fremmest interesserer sig for F1'erne, og fordi man venter på det endelige lovforslag fra regeringen. Men alt andet lige, så bør F3, F5 og F10 lånene blive dyrere.

"Der er ingen diskussion om, at hvis optionen løber i fem år, så bliver de lange lån relativt mindre attraktive for boligejerne i forhold til de korte lån," siger han til FinansWatch.

Rentestigning på 0,5 pct. kan udløse nødplan

ATP: Boliglån bør ikke blive dyrere

Økonomer: Renteloft sat for højt