Boligejeren med et fastforrentet realkreditlån betaler langt mere i rente, end naboen med rentetilpasningslån gør.

Til gengæld har den fastforrentede boligejer muligheden for at låneomlægge sig til en lavere gæld når renten går op, og en lavere ydelse når renten går ned.

Men den mulige konverteringsgevinst risikerer at blive mindre, når Nykredit næste år gennemfører den bebudede omlægning af sin realkredit-forretning, siger lektor og boligekspert ved CBS Jens Lunde til dagbladet Børsen.

Risiko for indlåsningseffekt

Årsagen er, at Nykredit vil indføre såkaldt tolags-belåning - en opsplitning af boliglån i to låntyper.

De første 0-60 pct. af boligens værdi vil blive dækket af et såkaldt SDO-lån, mens den resterende belåning op til 80 pct. af boligens værdi vil blive dækket af et såkaldt RO-lån.

Ifølge Jens Lunde risikerer de obligationsserier, som dækker lånene fra 60-80 pct. at blive for små, hvilket giver risikoen for en såkaldt indlåsnings-effekt.

"Det giver sig selv, at serien højest vil være en tredjedel så stor som den SDO-serie, der dækker 0-60 pct. af lånet. I disse tider, hvor udstedelserne af fastforrentede realkreditlån er beskeden, er det ikke utænkeligt, at en enkelt eller to investorer vil kunne købe en meget stor del af en serie af eksempelvis 4 procents realkreditobligationer. Investorere er i markedet for at tjene penge, så de vil naturligvis forsøge at få den højest mulige pris, hvis en boligejer ønsker at købe sit lån tilbage," siger Jens Lunde til Børsen.

Nykredit: Intet særligt problem

Hos Nykredit har vicedirektør Henrik Hjortshøj-Nielsen dog svært ved at få øje på problemet.

"Vi forventer, at serierne bliver lige så store som de SDO-serier fra nogle af de mindre realkreditinstitutter som BRF og DLR. Derfor er det ikke noget, vi ser som et særligt problem," siger han til Børsen.

Fakta om Nykredits tolagsbelåning:

SDO (særligt dækkede obligationer) er et særligt kvalitetsstempel for obligationer, hvor der altid er værdier inden for 80 pct. grænsen af et lån.

Det er ret dyrt for realkreditselskaberne at stille den ekstra sikkerhed i perioder med faldende eller vigende boligmarked.

Det omgår Nykredit nu ved at sælge de gammeldags RO-obligationer fra 60-80 pct. af boligens værdi for nye lån. Det kaldes tolagsbelåning og indføres fra april næste år for alle Nykredit/Totalkreditkunder.

Praksis i dag:

Man kan låne op til 80 pct. af boligens værdi med et realkreditlån. Det finansieres i Nykredit med salg SDO-obligationer.

Praksis fra 2012 for nye lån:

Man kan fortsat låne op til 80 pct. af boligens værdi med et realkreditlån, men fra 2012 vil de 0-60 pct. være finansieret af de sikre SDO-lån, mens de yderste 60-80 pct. skal finansieres af gammeldags RO-lån.

Den yderligst liggende del af lånet ventes at blive med en højere rente for kunderne, så det samlet set bliver dyrere at være låntager.

Desuden er der ifølge CBS-lektor Jens Lunde risiko for indlåsningseffekt på RO-lånet, der gør kursen mindre attraktiv ved konvertering.