Der er efter alt at dømme udsigt til dyrere finansiering af erhvervsejendomme i Danmark, hvis kravet som foreslået af Det Systemiske Risikoråd om øgede kapitalbuffere hos finansieringsinstitutterne træder i kræft 1. juli 2024.

Hos ejendoms- og servicekoncernen Jeudan er adm. direktør Per W. Hallgren ærgerlig over planerne, og han efterspørger dokumentation for de beregninger om ”uadresserede risici”, der ligger til grund for forslaget.

En analyse fra Kraka Advisory viste for nyligt, at kreditinstitutterne - med afsæt i et uændret erhvervsudlån - skal øge egenkapitalen med 15,3 mia. kr. - måske helt op til 20 mia. kr., hvis henstillingen fra risikorådet til Erhvervsministeren om bufferkravet på 7 pct. følges.

Det vil føre til en ekstraregning for ejendomsselskaber og deres lejere på 2 mia. kr., vurderes det af Kraka, hvis rapports konklusioner dog mødte kritik i en artikel i Dagbladet Børsen, hvor finansforskere vurderede konsekvenserne som stærk overdrevne.

Hos Jeudan kaldes planerne om ekstra buffere, som spredes ud over ejendomssektoren med en bred pensel, som ”en ærgerlig udvikling”.

”Man henviser til finanskrisen som en af begrundelserne. Der synes jeg, at vi er i en helt anden situation i dag, end vi var dengang. Så jeg synes, det er et ærgerligt forløb - kedeligt,” siger Per H. Hallgren i et interview med MarketWire.

Efterlyser dokumentation

Med en gennemsnitlig belåningsgrad, LTV, hos realkreditinstitutterne på omkring 50 pct. på erhvervsudlån, undrer han sig over, at Det Systemiske Risikoråd mener, at der er ”uadresserede risici”.

”Med en belåningsgrad på cirka 50 pct. har jeg vanskeligt ved at forstå de uadresserede risici. Det skal godt nok blive voldsomt, hvis der er nogen, der skal tabe betydelige beløb på dette forretningsområde. At lægge en kapitalbuffer ud over hele sektoren virker dramatisk.”

”Jeg er ret overbevist om, at Nationalbanken og Finanstilsynet har data, der gør, at man kunne have målrettet den her kapitalbuffer mod de finansieringsområder, hvor risikoen er højst, i stedet for at straffe alle,” siger Per W. Hallgren.

Han kunne rigtigt godt tænke sig at se dokumentationen for de ”uadresserede risici” og for valget af bufferkravet på 7 pct.

”Hvorfor skal det lige være 7 pct.? Hvorfor kunne det ikke være 4 pct.? Det kunne også være nul. Myndighederne bør dele dokumentationen med den sektor, der skal betale regningen.”

”Når det nu har så store konsekvenser, og det kan koste ejendomssektoren betydelige beløb i forøgede bidragssatser og til bankfinansiering, så tror jeg, at det vil glæde mange virksomheder i sektoren at se dokumentationen for de beregninger, som der henvises til, og så vi kan etablere en åben og ligeværdig dialog,” siger Per W. Hallgren.

Han er ligeledes af den overbevisning, at denne type af kapitalbuffer er midlertidig og skal revurderes løbende.

”Også af den grund ville det klæde myndighederne at være mere transparente overfor de virksomheder, som skal betale regningen,” tilføjer han.

Udskudte vurderinger

Med en realkreditfinansiering på omkring 20 mia. kr. kan Jeudan se frem til en ekstraregning, hvis anbefalingen følges, som erhvervsministeren tidligt i forløbet sagde, at han havde i sinde at gøre.

”Hvis det bliver gennemført, som det foreligger nu, hvad jeg bestemt ikke håber, så får vi nok en dialog med vores finansielle samarbejdspartnere i løbet af første halvår, om hvad det har i konsekvenser. Men jeg tror, at man må konstatere, at prisen på finansiering falder ikke. Men hvor meget den så stiger, det må tiden vise,” siger Per W. Hallgren.

Ejendomssektoren i Danmark kan også se frem ændringer af beskatningen som følge af det nye ejendomsvurderingssystem, som dog er blevet udskudt ad flere omgange efter forsinkelserne med de nye vurderinger af privatejendomme.

Indtil videre er der dog nu kommet foreløbige vurderinger, men de endelige vurderinger lige nu ser ud til at komme i 2025 - hvis ikke de bliver udskudt yderligere til 2026.

”Det ville være rart, hvis de kom i 2025, men vi har tidligere set, at tidsfristerne ikke rigtigt holder. Vi er dog taknemmelige for, at der nu endelig er kommet bevægelse i processen, og så må vi se, hvordan vi håndterer det,” siger Per W. Hallgren.

Konsekvenserne ud fra de foreløbige vurderinger er selskabet stadig ved at regne på, men den samlede effekt for Jeudan vil være, at både grundskylden og dækningsafgiften stiger.

”Hvis man ser på de konkrete tal, så er det ikke noget, der vil påvirke os meget væsentligt,” siger Per W. Hallgren.