Vi skal ikke mere end 15 år tilbage, hvor vi i Danmark havde en primær finansieringskilde af boligen via lange fastforrentede realkreditlån med muligheden for konvertering til kurs 100. Netop muligheden for konvertering, der lægger op til aktiv gældspleje hos boligejerne, er givetvis årsagen til, at vi danskere har en lang tradition for at gå højt op i boligbelåning. Dette er helt ulig de fleste andre lande, hvor en omlægning kun vil handle om et skifte af risikoprofil. Noget så velkendt for os danskere som konverteringsbølger er af samme grund et ukendt fænomen andre steder.

Men der er som bekendt løbet meget vand i åen de sidste 15 år. Ny lovgivning og innovation i banker og realkreditinstituttet har betydet, at produktsortimentet er udvidet markant. På den baggrund har vi fået ændret meget, og et af resultaterne er en ny bølge inden for realkredit belåningen i form af Flekslån.

Nye produkter

Blandt de nye produkter har særligt flekslånet vundet danskernes hjerter. I dag er to ud af tre boliglån et flekslån. Langsomt men sikkert har lånet fortrængt det klassiske fastforrentede lån. Kun én ud af tre boligejere har holdt fast i det traditionelle realkreditlån med fast rente.

Spørgsmålet er, om udviklingen er gået for vidt? Er andelen af de korte rentetilpasningslån i kombination med en stigende andel af afdragsfrie lån (i skrivende stund 50 pct.) en cocktail, der kan eksplodere, når renten stiger?

Den diskussion er der de sidste dage i 2010 for alvor blevet taget hul på. Jeg hilser debatten velkommen, for det handler om rettidig omhu. Men det er også vigtigt, at debatten tager afsæt i den reelle risiko.

Der er efter min mening to aspekter i debatten. Det ene er privatøkonomisk, det andet samfunds-økonomisk.

Det privatøkonomiske aspekt

Det privatøkonomiske aspekt drejer sig om, hvorvidt den enkelte husstand er i stand til at klare rentestigninger og ikke tvinges til at gå fra hus og hjem. Så længe det drejer sig om rentestigninger inden for det ’sandsynlige spektrum’, er jeg ikke bekymret.

Først og fremmest er det danske finansielle system indrettet sådan, at der er et sammenfald mellem långivers (banker og realkreditinstitutters) og låntagers (boligejerens) interesser. Begge parter har en interesse i, at boligejeren er i stand til at betale ydelsen på sit lån. Dette sammenfald er med til at sikre, at der bliver differentieret mellem, hvem der ender med at få fastforrentede lån og hvem, der får variabelt forrentede lån.

Fundamentalt er det vigtigt at tage afsæt i, at kunden kan håndtere sine forpligtigelser set ud fra et fastrente synspunkt. Når dette er vurderet, kan der være mange fordele for kunden i at få den lavere rente på flekslånet, idet den økonomiske fordel kan anvendes til at reducere anden gæld som fx forbrugslån, hvor renten typisk er markant højere..

Effekt for alle

Stiger renten, vil det selvfølgelig kunne mærkes hos alle. Men som nævnt er det vigtigt, at hvis afsættet i rådgivningen er bygget over fastrente, så er der for langt de fleste plads til at påtage den reelle risiko.

Hvis råderummet fra den billige variable rente bruges til at forøge sin gældsætning, eller hæve for-bruget, så kan det være svært at komme tilbage til den oprindelige situation, når renten stiger. Men der er det vigtigt for os, der rådgiver, at synliggøre den øgede risiko ved yderligere gældsætning.

Ud over spørgsmålet om plads i den enkeltes økonomi skal der naturligvis også tages hensyn til, at vi mennesker er forskellige. Nogle har det fint med risiko – andre ikke - uagtet at de måtte have råd til det. Disse altafgørende forudsætninger og præferencer skal fanges i bankerne og realkreditinstitutternes rådgivning af kunderne.

Fylder meget

I hverdagen tænker jeg naturligvis meget over, hvor følsomt boligmarkedet er. Jeg arbejder i en bank med over 200.000 kunder, hvor langt den overvejende del er private kunder. Derfor spiller de private kunders generelle økonomi en stor rolle for banken. Det har fået os i Arbejdernes Landsbank til at få gennemført en analyse byggende på en spørgeundersøgelse af analyseinstituttet Epinion, hvor danskere med variabelt forrentede boliglån er blevet spurgt til deres evne til at kunne klare en rentestigning på 3 procentpoint.

Besvarelserne er opløftende. Langt de fleste (9 ud af 10) svarer, at de ikke eller kun i mindre grad vil få økonomiske vanskeligheder, mens en mindre gruppe (3 pct.) svarer, at det vil give anledning til store økonomiske vanskeligheder.

Det samfundsøkonomiske aspekt.

Som bekendt gør mange bække små en stor å. Når renten på hundredtusindvis af danskeres boliggæld stiger, vil det få en betydning for samfundet. Vi skal naturligvis ikke være mere blåøjede, end at vi godt ved, at noget af fordelen ved den lave rente er brugt til forbrug. Derfor vil denne forbrugsudvidelse svinde ind og reducere en del af de samlede forbrugsmuligheder i Danmark. Det betyder, at til trods for at den enkelte boligejers økonomi kan klare stigninger, kan den samlede effekt på landets økonomi blive stor, hvilket kan føre til, at virksomhederne får det vanskeligere og må ty til afskedigelser, som så igen kan presse den enkeltes økonomi.

En anden effekt af den variable rente er, at stigninger i renten vil sætte boligpriserne under pres. Vi vil se mere ustabile boligpriser, som vil have indflydelse på friværdien. Det kan påvirke investeringerne for den enkelte boligejer i nedadgående retning. Samlet kan det give samfundsøkonomien nogle udfordringer.

Gråt boligmarked

Når vi debatterer boligejernes finansieringskilder, skal vi lære at leve med en mere flydende størrelse. Det væsentligste er, at vi tager afsæt i de finansieringsformer, vi kender, samt at vi lader risiciene indgå i vor rådgivning af kunderne, således at påvirkningen ikke bliver for stor for den enkelte og dermed samfundet. Hvis vi begrænser mulighederne, eller fjerner nogle af produkterne, vil der typisk opstå alternativer, som historisk set ikke er til gunst for den enkelte boligejer, og til sidst heller ikke er til gunst for samfundet.

Det skal ikke forhindre os i at se, om vi kan gøre det bedre. Det er helt naturligt at revurdere den samlede finansieringspakke for boligejerne, men hvis både boligejerne og de professionelle udbydere har sikret sig det rigtige overblik over den enkeltes risiko, er vi kommet langt. Vi behøver derfor ikke at gå i panik over udviklingen. Alternativet med eksempelvis et ”gråt” boliglånemarked kan ingen ønske sig.

Min vurdering er, at debatten skal koncentrere sig om den seriøse rådgivning, hvor risici og muligheder er tilpasset den enkeltes situation, det giver den stabilitet debatten efterspørger……...