FinansWatch

Hvor mange fejlslagne renteprognoser går der på en rentebund?

Stik imod analyserne og ikke mindst de anbefalinger som analytikerne fra realkreditinstitutterne sender ud, bliver renten ved med at falde. På et tidspunkt rammes rentebunden, og det tidspunkt er trods alt ikke så langt væk. En rentebund er dog ikke per automatik ensbetydende med at renterne igen vil stige hurtigt igen. Hvor bliver den analytiske selvransagelse af, spørger de kunder som er blevet rådgivet ind i den ”faste renteforbindelse”?

KLUMME. Vi har hørt det mange gange. ”Nu” er renten faldet og det er tid til at låse sin rente fast ”de næste mange år”. Korrekt er det, at renten er faldet. At den har været faldende længe. Men det har ikke været korrekt, at det var tiden til at låse renten fast. Uanset hvor mange gange, det blev gentaget og anbefalet, har det været ekstremt dyrt at lytte til realkreditten. For kunderne.

De fastforrentede låns lovprisning runger som en kirkeklokke i Skt. Peters kirken. De har ikke været til kundernes bedste, men overvejende været nyttig til at sikre en bedre økonomisk polstring i realkreditselskaberne. Hvis der senere blev mulighed for en opkonvertering, ville de under alle omstændigheder klinge i realkredittens kasseapparat.

Informative analyser

Der laves mange analyser. De fleste gode og informative. Når det kommer til at ramme rigtigt, har renteprognoserne dog end ikke været i nærheden af at ramme skiven. Analytikerne tager udgangspunkt i en ”normalisering”.  Negative/lave realrenter og forventninger om at væksten på et tidspunkt tiltager i en sådan grad, at renterne vil stige markant, er det bærende element. I stedet burde analytikerne tage udgangspunkt i 2 konkrete forhold. Nemlig ”prisen på penge” og ECB.

Prisen på penge er afhængig af tiden. Det sædvanlige er en normalt hældning, svarende til at jo længere løbetid, jo højere vil prisen være. Tilsvarende vil en kort tidshorisont betyde den laveste pris på penge = rente. Sagt med andre ord vil en ”normalt” hældende rentekurve betyde at rentetilpasningslån med den korteste løbetid være billigst. Hvis man fokusere på ”normalen” burde anbefalingen altså være at holde fast i sit rentetilpassede lån. Det ”normale” er dog kun ”normalt” når der skal ses på at renten burde være højere, men ikke når man betragter en ”normalt hældende rentekurve”.

Hvorfor lytter analytikerne ikke til centralbanken?

Analytikerne kunne med fordel lytte mere til ECB. Mens der analysemæssigt spejdes efter ”normale” tilstande, forsøger ECB at afværge at økonomien kommer for tæt på deflation. Der er faldende enhedslønomkostninger i en betydelig del af Europa og det presser inflationen nedad. Samtidig går den økonomiske genopretning langsomt. Samstemmende betyder det endnu 2-3 år med lave om ikke ekstremt lave renter. Man fristes til at spørge sig selv om hvorfor analytikerne ikke skeler og lytter mere til ECB?

Rigtigt er det at en stor bunke rentetilpasningslån tilsammen udgør en risiko for at der på dagen, ugen eller i måneden er en risiko for at køberne går i ”strejke” og forlanger en højere pris og et bedre afkast. Det er dog en risiko som altid vil være til stede. Fundamentalt set har realkreditten dog en pointe og netop refinansieringsrisikoen er det eneste valide argument, som kunne være brugt i markedsføringen af de faste ”rentelyksaligheder”. På den anden side kan også den risiko minimeres ved at lave eksempelvis månedlige eller kvartalsvise auktioner.

25 nye rentebunde

En forventet rentestigning er blevet til 25 nye rentebunde; mindst. At renten er lav betyder ikke per definition, at den bliver høj i morgen. At korteste løbetid = billigste finansiering. At konverteringslotteriet er besnærende, men at det er mange år siden der har været udtrukket en vinder (udover realkreditten som tjener gebyrer).

Hvis låntagerne havde beholdt deres rentefleksibilitet og samtidig husket afdraget, ville vi med stor sandsynlighed aldrig have haft nogen boligkrise i Danmark. Simpelthen af den årsag, at restgælden ikke ville være stor nok i det gennemsnitlige tilfælde til at skabe problemer.

Peter og ulven?

Mon ikke det går ligesom med Peter og Ulven. Efter tilstrækkelig mange ”falske” signaler, er låntagernes opmærksomhed mod det forjættende i at kunne kende sin rente ”mange år i fremtiden” faldet så tilpas meget, at man overhører faresignalerne. Der er ikke plads til mange flere rentefald, men det er ikke per definition lig med at renten vil stige hurtigt og markant. Alibiet for at tage et fastforrentet lån er dog blevet dramatisk forbedret.

 

 

Mere fra FinansWatch

"Blot fordi man er chef er det ikke sikkert at man får gode ideer"

Den amerikanske investeringsplatform Public.com, der er stiftet af danske Jannick Malling, er ved at opbygge en stor udviklingsafdeling i Danmark. Nu er selskabet rykket til nye lokaler centralt i København. Det skal gøre det nemmere at rekruttere medarbejdere og skabe de perfekte rammer for arbejdskulturen, så gode ideer kan boble op nedefra.

FA opfordrer til brug af sektoraftaler

Finanssektorens Arbejdsgiverforening opfordrer til brug af de særlige coronaaftaler, så en hverdag med hjemmearbejde og hjemsendte børn kan hænge sammen.

Læs også

Seneste nyt

Finansjob

Se flere jobs

Se flere jobs