FinansWatch

Juraprofessor: Afskaf alle andelsboliger

Professor, dr. jur. Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen betegner det danske system med andelsboliger som ”et juridisk bombekrater”. Han foreslår, at andelsboliger omdannes til ejerlejligheder, både af hensyn til andelshaverne og af hensyn til långiverne.

Foto: Jens Dresling/POLFOTO

I øjeblikket verserer flere sager om, hvorvidt insolvente andelsboligforeninger må gå konkurs eller ej. Andelshaverne kæmper for at få lov til at erklære sig konkurs, blandt andet fordi de vil kunne blive boende som lejere, mens banker og realkreditinstitutter kæmper lige så indædt for at forhindre konkurser, der vil give dem voldsomme tab.

En af dem, der kender både konkurs- og ejendomsretten bedst, er professor, dr. jur. Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen fra Københavns Universitet. Han har skrevet juridisk doktordisputats om international insolvens- og tingsret og har forsket i andelsboligernes juridiske status.

Og i en forelæsning i anledning af at han har været ansat som juridisk forsker på Københavns Universitet i 20 år fastslog han, at han mener at andelsboligformen i dag er ”et juridisk bombekrater”.

Andelsboliger er ikke fast ejendom

Det skyldes blandt andet, at en andelshaver i juridisk forstand ikke ejer fast ejendom, men alene har en foreningsandel.

Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen mener, at den eneste juridisk holdbare løsning er at konvertere alle andelsboliger til ejerboliger.

”Det juridiske fundament for andelsboligforeninger er brudt sammen. Andelsboligejerne har en dyr belåning for finansiering af deres andele; foreninger er i praksis ’låneklubber’, der skal tage stilling til meget store lån og har nogle urimelige incitamenter til at erklære sig konkurs. Samtidig foregår der i øjeblikket en kamp fra hus til hus om de insolvente andelsboligforeninger, mens andelshaverne i praksis bliver stavnsbundet, og endelig må den fremtidige belåning af andelsboliger forventes at blive både dyrere og sværere at opnå,” fastslog Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen i sin forelæsning.

Løsning: Omdannelse til ejerboliger

Han mener dog, at der er en løsning på de juridiske og økonomiske problemer med andelsforeningerne.

”Ejerlejlighedskonstruktionen er langt mere holdbar, også juridisk. Den indebærer at der er en særskilt finansiering for hver lejlighed. Det er muligt at opnå realkreditfinansiering, og man undgår ’låneklubben’. Samtidig får den enkelte fradragsret for renteudgifterne, og der er intet konkursincitament. Dertil kommer, at ejerlejligheder har vist sig at være en juridisk stærk konstruktion. De nuværende regler har stort set været uændret de seneste 50 år, og har klaret både op- og nedture på boligmarkedet, i modsætning til lovgivningen om andelsboliger,” sagde Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen.

Selv om andelsboliger har eksisteret i omkring 100 år, så var det først i 1979 at andelsboligformen blev lovreguleret. Loven er siden ændret flere gange, og den seneste større revision af andelsboliglovgivning kom i 2005 efter et større udvalgsarbejde.

”Med lovændringen kom der en ny mulighed for at foretage udlæg og tinglyse pant i andelsboliger. Dermed var der en sprække i fundamentet, der blev repareret. Men det var en dårlig og uholdbar reparation. Der er stadig tale om foreningsandele og ikke fast ejendom. Og dermed er der blandt andet heller ikke mulighed for at optage realkreditlån som andelshaver,” fastslog Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen i sin forelæsning.

”Det betyder blandt andet, at finansieringen for køb af et andelsboligbevis er omkring 2,5 procentpoint højere end for en ejerlejlighed, og det betyder også at andelsboligforeninger reelt er ’låneklubber’, hvor flertallet bestemmer finansieringen. Det er ikke et særligt sundt system, og jeg er ikke sikker på at det ville blive godkendt i dag, hvis det ikke allerede fandtes,” fortsatte Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen.

Ret til at blive lejer af egen bolig

Oprindeligt var der et socialt formål med stiftelsen af andelsboligforeninger. De skulle give mulighed for at også mindre bemidlede kunne få en billig bolig. Men omvendt blev andelsboliger ikke set som et investeringsobjekt, på samme måde som en ejerbolig. Blandt andet derfor var det i mange år heller ikke muligt for en kreditor at tage udlæg i et andelsbevis.

Det ændrede en højesteretsdom fra 1996 på.

”Ved at give tilladelse til at foretage udlæg var andelsboliger ikke kun et socialt fællesskab, men et investeringsobjekt,” pointerer Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen.

Efterfølgende blev kreditorudlæg forbudt af politikerne, men muligheden kom tilbage med lovændringen i 2005. Til gengæld blev en regel om, at en andelsejer i tilfælde af foreningens konkurs kunne blive boende i lejligheden som lejer, oven i købet med en omkostningsbestemt husleje, ikke ændret. Der blev heller ikke indført personlig hæftelse for andelsforeningens gæld.

”Situationen i dag er, at hvis økonomien for en andelsboligejer bryder sammen, så skal han fraflytte sin bolig fordi han ikke kan betale. Men hvis andelsboligforeningen går ned, så kan andelshaverne blive boende, hvilket selvfølgelig skaber nogle skæve incitamenter og ikke gør at andelsboligforeningen nødvendigvis er interesseret i at betale sin gæld,” påpeger Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen.

21.400 andelshavere teknisk insolvente

I dag er der en række retssager i gang om, hvorvidt andelsboligforeninger må gå konkurs eller ej.

En undersøgelse har vist, at ca. 11 pct. af landets andelsboligforeninger, svarende til 21.400 andelshavere, er teknisk insolvente. Det vil sige, at værdien af foreningernes gæld er højere end værdien af ejendommen.

Flere foreninger, blandt andre Duegården på Frederiksberg, kæmper for at få lov til at erklære sig konkurs, fordi de mener at, de er så insolvente, at det ikke giver mening at opretholde deres forening.

Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen er en af landets førende eksperter i insolvens- og konkursret. Og han påpeger, at teknisk insolvens ikke nødvendigvis er nok til at gå konkurs.

”Ifølge konkurslovens paragraf 17 er teknisk insolvens ikke insolvens. Men spørgsmålet er, om en konkurs kan afværges ved, at kreditor støtter driften. Og spørgsmålet er især, om en andelsboligforening kan afvise at modtage støtte for at undgå en konkurs,” pointerer Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen.

Det er der ifølge juraprofessoren ikke noget klart og entydigt svar på.

”Principielt er man jo ikke forpligtet til at modtage en gave. Men omvendt har man som låntager også en loyalitetsforpligtelse over for sin långiver. Og så er det også et spørgsmål, om tilsagn om støtte på lang sigt kan genoprette solvensen,” påpeger Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen.

Domme vil blive konkrete for hver forening

Han påpeger også, at selv om Højesteret på et tidspunkt kommer med en dom i forhold til Duegården, så vil det være en meget konkret afgørelse. Derfor kan den ikke nødvendigvis bruges i alle andre sager.

”Jeg mener, det er en dårlig løsning for alle at kæmpe fra hus til hus om en forening må gå konkurs eller ej, og at der bliver en uendelig række af sager.”

Et af argumenterne mod at omdanne andelsboliger til ejerlejligheder er, at det vil gøre det umuligt for mange at bo i en billig bolig. Men det mener Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen ikke behøver at være tilfældet.

”Man kan godt indføre en maksimalpris, der tager udgangspunkt i andelsbevisernes nuværende værdiansættelse. Så vil boligerne ikke blive dyrere, men tvært imod billigere, fordi finansieringen kan blive billigere. Rent juridisk er der heller ikke noget problem i, at der indføres ventelister og udlejningsbegrænsninger for omdannede andelsboliger. Det sidste ses allerede i dag for en række ejerboligforeninger,” fastslår Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen.

Långivere og låntagere må indgå kompromis

Omdannelsen kan ifølge juraprofessoren egentligt gennemføres ved blot at gøre det til en mulighed for andelsboligforeningerne. Det vil nemlig som udgangspunkt være en fordel for de 89 pct., hvor ejendommens værdi er højere end gælden.

Der vil til gengæld være et problem i forhold til de teknisk insolvente andelsboligforeninger. Her foreslår Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen, at kreditorerne eventuelt afskriver en del af gælden mod til gengæld at få personlig hæftelse fra foreningernes medlemmer, og at medlemmerne kan få en højere maksimalpris for deres omdannede andelsboliger.

”Der vil sikkert være protester fra begge parter. Nogle vil sige at de ifølge andelsboligloven kan blive boende som lejre, og andre at de har ret til at holde den insolvente andelsboligforening i live. Men basalt set har ingen af dem nødvendigvis ret, for lovgiver kan jo beslutte at ændre lovene. Så begge parter bør være interesserede i en afbalanceret løsning,” afsluttede Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen.

 

Mere fra FinansWatch

Hvidbjerg Bank opjusterer forventningerne

Der er fortsat gang i konverteringerne og med positiv effekt på kursreguleringer afledt af bankens værdipapirbeholdning, opjusterer den jyske bank sine forventninger til året.

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

FinansWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs