FinansWatch

Flytteomkostninger fastlåser vrede realkreditkunder

Det kan tage mange år at hente omkostningerne hjem for boligejere, der ønsker at skifte realkreditinstitut på grund af bidragsforhøjelser. Det viser beregninger fra FinansWatch og Mybanker. Forbrugerrådet kræver indgreb, mens Realkreditrådet ikke mener, at man kan sige, at priserne er for høje.

Det kan tage årevis – i nogle tilfælde flere årtier - at tjene flytteomkostningerne hjem, hvis man som realkreditkunde vil flytte i vrede over nye bidragsforhøjelser. Det viser beregninger foretaget af Mybanker og FinansWatch.

"Vi har her en sektor, hvor det slet ikke kan betale sig for kunderne at flytte. En ting er, at det først er tjent ind efter mange år – noget andet er, at når man så har skiftet, kan man jo ikke være sikker på, at det nye realkreditinstitut ikke også sætter priserne op," siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet Tænk.

"Derfor har vi fra Forbrugerrådet Tænk også fra start spillet ud med, at vi synes, at samtlige flytteomkostninger bør dækkes i forbindelse med bidragsforhøjelser. Hvis kunderne kan flytte ved bidragsstigninger dæmpes prisstigningerne. Det kommer alle kunder til gode, fordi markedet fungerer bedre," tilføjer han.

Beregningerne tager udgangspunkt i en boligejer, der for et år siden finansierede sig via et F5-lån, men som et år senere står i den situation, at realkreditinstituttet har hævet bidragssatsen og derfor ønsker at flytte til et institut med en lavere bidragssats. Der er dermed tale om et lån, som ikke umiddelbart står for at skulle omlægges eller refinansieres.

Ifølge beregninger foretaget af Mybanker koster det i dag mellem 15.410 kr. og 22.410 kr. at flytte et F5-lån på 2 mio. kr., alt efter hvilket institut man flytter fra og til.

Realkreditrådet peger på unikke fordele

FinansWatch har forelagt alle beregningerne for Realkreditrådet, som har haft lejlighed til at kommentere på metode og resultater. Her er underdirektør Peter Jayaswal dog ikke enig med Forbrugerrådet i, at flytteomkostningerne er for høje.

"Jeg synes ikke, man kan sige, at priserne er for høje. Der er en masse unikke fordele ved det danske realkreditsystem – både i form af lave renter og unikke indfrielsesmuligheder – men det betyder også, at der kan komme omkostninger ovenpå, når man vil flytte sit lån før tid,” siger Peter Jayaswal.

Blandt de fire realkreditinstitutter, der i dag udbyder realkreditlån til private boligejere, har Totalkredit i øjeblikket de højeste bidragssatser for F5 både med og uden afdrag.

De laveste satser på dette lån findes hos BRF Kredit. Antager man, at F5-lånet med afdrag flyttes fra Totalkredit til BRF Kredit, vil det tage 29 år, før flytteomkostningerne er tjent hjem via den lavere bidragssats hos BRF Kredit. Er der tale om den afdragsfrie version, er forskellene på bidragssatserne større, og dermed er skiftet til BRF Kredit tjent hjem efter 6,4 år.

"Man kan jo diskutere, om der er konkurrence eller ej. Men det er jo nemt, når man kun er fire realkreditinstitutter til at sætte priserne, så barriererne for at flytte er så store, at man ikke gør det," siger direktør John Norden fra prisportalen Mybanker.

(artiklen fortsætter efter grafikken. Se yderligere beregninger nederst i artiklen)

Wilke foretog i oktober en repræsentativ befolkningsundersøgelse for FinansWatch. Den viste, at næsten hver tredje boligejer har overvejet at skifte realkreditinstitut som følge af de seneste års prisforhøjelser. Af de boligejere, der har overvejet at skifte realkreditselskab oplyser 58 pct., at de har afholdt sig fra at flytte realkreditinstitut på grund af flytteomkostningerne.

Måling: Omkostninger forhindrer boligejere i at skifte realkreditselskab

”Hvis nu forskellen var, at et institut tog et halvt procentpoint mere i bidragssats, så ville regnestykket jo se helt anderledes ud. Så de kigger noget på hinanden, når de sætter priserne. Det har vi jo også et klart indtryk af,” siger John Norden.

En anden årsag til at danskerne finder det dyrt at flytte realkreditselskab er, at en fjerdel af boligejerne har et realkreditlån, hvor værdien overstiger 80 pct. af boligens værdi, som FinansWatch skrev i denne uge. Det betyder, at der ofte skal tages et supplerende banklån, hvis lånet skal flyttet til et andet realkreditinstitut.

Høj realkreditgæld holder hver fjerde boligejer fanget

I september offentliggjorde et ekspertudvalg nedsat af regeringen en rapport om gennemsigtighed og mobiliteten i realkreditsektoren. Her blev der anbefalet et forbud mod at opkræve indfrielsesgebyr, kurtage og kursskæring ved indfrielse af lån i en varslingsperiode på fire måneder i forbindelse med fremtidige bidragsforhøjelser. Den såkaldte anbefaling 5 mødte modstand fra finanssektorens medlemmer i ekspertudvalget, og politisk i de i gangværende politiske forhandlinger har anbefalingen endnu ikke fået tilslutning fra Venstre, de Konservative, Liberal Alliance og Socialdemokratiet.

Med anbefaling 5

Hvis man i eksemplet med F5-lånet fjerner omkostningerne ved indfrielse, så reducerer det de samlede flytteomkostninger til mellem 11.660 og 15.260 kr. – svarende til en reduktion på op til 34 pct. - afhængig af, hvilket institut man flytter fra og til.

Det betyder, at med anbefaling 5 vil en flytning af F5-lånet med afdrag være tjent hjem efter 19,4 år, mens en flytning af lånet uden afdrag er hentet hjem efter 4,3 år – hvis altså BRF Kredit bliver ved med at holde bidragssatsen i ro.

"Selvom det er gratis at komme ud af sit realkreditinstitut, så koster det stadig at flytte. Det viser med al tydelighed, at gebyrer i forbindelse med skift af realkreditinstitut betyder noget,” siger John Norden.

Hos Realkreditrådet holder underdirektør Peter Jayaswal fast i, at sektoren kun ønsker at droppe indfrielsesgebyret på 750 kr., mens der ikke bør indføres forbud mod at opkræve kurtage og kursskæring ved indfrielse af lånet.

"Man kan jo som låntager selv vælge, hvem der skal købe ens obligationer tilbage i markedet, når man ønsker at indfri sit lån. Det kan man eksempelvis få sit nye institut til at gøre – så der er fri konkurrence på dette punkt, og derfor mener vi ikke, at man skal indføre et forbud mod kursskæring og kurtage ved indfrielse,” siger Peter Jayaswal til FinansWatch.

Skal blive bedre til at fortælle om mulighederne

Men beregningerne viser jo, at det kan tage adskillige år, før omkostningerne ved at skifte realkreditinstitut er tjent hjem?

"Jeg tror, at man vil kigge på flere ting end kun bidragssatsen. Jeg tror også, at man vil se på, hvad det er for en service, instituttet generelt har, og hvilke lånetyper der tilbydes. Man vil også se på renten, så det er det samlede billede, man typisk vil beslutte sig ud fra,” siger Peter Jayaswal.

Han mener, at realkreditbranchen skal blive bedre til at fortælle om mulighederne for at omlægge lån, for hvis man vælger at skifte realkreditinstitut, når man alligevel ser en fordel i at omlægge sit lån, så kan omkostningerne reduceres. Der skal dog fortsat betales tinglysningsgebyr, lånesagsgebyr, ekspedition/tinglysning samt kurtage og eventuel kursskæring i forbindelse med optagelsen af det nye lån.

I eksemplet med F5- lånet betyder det, at de samlede flytteomkostninger nogenlunde halveres. Det skyldes dels, at obligationerne udløber og dermed ikke skal købes tilbage, og samtidig slipper låntager for at betale kursskæring for refinansiering til det institut, der flyttes fra.

Hvis man er så heldig, at lånet står til at skulle refinansieres her og nu, så er omkostningerne tjent hjem efter 14 år ved F5-lånet med afdrag, mens flytning af lånet uden afdrag er tjent ind efter 3,1 år.

Vælger man at vente de fire år til F5- lånet skal refinansieres og dermed ender med at betale den højere bidragssats i fire år, inden man skifter, så tager det henholdsvis 18 år for lånet med afdrag og 7,1 år for lånet uden afdrag, inden flytningen er tjent hjem.

Høj realkreditgæld holder hver fjerde boligejer fanget

Måling: Omkostninger forhindrer boligejere i at skifte realkreditselskab

Læs alt om realkredittens bidragsforhøjelser

 

 

Forsiden lige nu

Relaterede

FinansWatch trial banner 14 dage.jpg

Seneste nyt

Finansjob

Se flere

Se flere