FinansWatch

Overset fælde truer flekslånere

At indfri et flekslån med lang løbetid kan blive dyrt, uanset om renten stiger eller falder.

Jo længere et flekslån løber, desto større er risikoen for, at det bliver dyrt at indfri i utide.

Sådan er virkeligheden for de boligejere, der i stigende grad skifter deres F1-lån ud med et F3- eller et F5-lån. I få tilfælde vælger boligejerne et F10-lån. Men uanset om renten stiger eller falder, risikerer boligejerne at blive fanget i en form for gældsfælde.

Et almindeligt obligationslån kan altid indfris til dagskurs eller kurs 100. Det sidste er en god garanti for, at restgælden ikke eksploderer. Men den garanti har man ikke med et flekslån, for det kan kun indfris til dagskurs.

Sager i ankenævn

Og det ved mange boligejere ikke. Det er tydeligt ikke mindst for den gruppe danskere, der har optaget et F10-lån, der skal refinansieres hvert 10. år. Flere af dem har ført sager i Pengeinstitutankenævnet, fordi de netop er plumpet i gældsfælden.

Et eksempel: Et par har optaget et lån for knap 3 mio. kr. som et F10-lån. Parret ønsker af forskellige årsager at indfri lånet for at få et andet, men så klapper fælden. Det kan kun ske til kurs 116,49. Og det betyder altså at gælden pludselig stiger en halv mio. kr. til 3,5 mio. kr.

Helt så galt behøver det ikke at gå for boligejere med F5-lån. Men det koster alligevel. Optog man et F5-lån i begyndelsen af 2012, kunne man få en rente omkring 2,4. Hvis man vil indfri et sådant lån i dag, kan det ske til kurs 106. Det vil sige, at hvis man har et lån på 2 mio. kr., stiger restgælden med 120.000 kr til 2,12 mio. kr.

Uventet skatteregning

For dem, der har optaget lånet i det seneste år, er situationen en anden, men de kan også få en uventet regning. De har fået deres lån til en så lav rente, at de kun bliver ramt, når renten stiger igen. Når det sker, falder kursen på deres boliglån.

Et eksempel. En låner har hjemtaget et F5-lån på 1 mio. kr. Kursen på de obligationer, der ligger bag, falder til 95. Det vil sige, at han kan indfri sit lån til 950.000 kr. og dermed skære 50.000 kr. af restgælden.

Men den gevinst er skattepligtig. Der skal nemlig betales skat af kursgevinster på kontantlån. Og sker det i forbindelse med en ren konvertering, kommer man altså til at betale skat af en gevinst, man ikke får i hånden. Den eksisterer kun på papiret.

Rentegambling fortsætter

Meget få boligejere er klar til helt at droppe gamblingen på en lavere rente.Premium

"Det er rigtigt, at der skal betales skat af kursgevinster. Men skaden er ikke så stor, hvis det sker i forbindelse med salg af boligen," siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, til epn.dk.

Intens rådgivning

I realkreditinstitutterne har man i de seneste år intenst rådgivet låntagere til at gå fra F1- til F3 eller F5-lån. Dermed sikrer lånerne sig, at de udnytter det lave renteniveau i længere tid. Rådgivningen er blevet fulgt op af højere priser på F1-lånene. Der er nemlig stor fokus på de korte flekslån, fordi der skal refinansieres for så store beløb, at selv mindre renteforhøjelser vil kunne påvirke samfundsøkonomien.

"I vores rådgivning tager vi højde for det. Hvis en boligejer har planer om at sælge sit hus i løbet af et par år, er det ikke en god idé at vælge et F5-lån. Så er det måske en bedre ide at vælge et F1-lån. For uanset hvordan man vender og drejer det, så giver F1-lånet den største fleksibilitet for låntageren. Men det indebærer også en større risiko," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Risikoen for at blive låst af en høj kurs, er størst midt i låneforløbet. Jo tættere en obligation kommer på refinansieringstidspunktet, desto tættere kommer kursen automatisk på 100.

For den dag, lånet indfris, sker det til kurs 100, og det er investorerne opmærksomme på. Et F5-lån, der skal refinansieres i 2015, kan i dag indfris til en kurs på ca. 102.

 

Forsiden lige nu

Relaterede

FinansWatch trial banner 14 dage.jpg

Seneste nyt

Finansjob

Se flere

Se flere