Nykredit-koncernen tegner et fejlagtigt billede af koncernen som ene forkæmper for det nuværende danske realkreditmodel.

Sådan lyder beskyldningen fra Carsten Tirsbæk Madsen, adm. direktør for Jyske Realkredit, på et tidspunkt, hvor Nykredit og Jyske Bank ligger i konflikt om konkurrencen på realkreditmarkedet.

”Man forsøger i Nykredit, Totalkredit og Forenet Kredit at monopolisere den danske realkreditmodel som noget, der skulle være nærmest opfundet af den kreds eller i hvert fald med den kreds som garant for modellens eksistens. Hvis vi ser lidt historisk på det, blev det første realkreditinstitut skabt i 1797. Og det institut eksisterer for så vidt stadigvæk i dag, nemlig som en del af Jyske Realkredit,” siger Carsten Tirsbæk Madsen.

Totalkredit er ejet af Nykredit og formidler realkreditlån gennem 43 pengeinstitutter rundt om i landet. Forenet Kredit er hovedejer af Nykredit med en ejerandel på knap 79 pct.

Den første kreditforening blev skabt i 1797 for at finansiere genopbygningen af store dele af København, som var blevet raseret af en brand i 1795. Den hed Kreditkassen for Husejerne i København og blev ved en fusion i 1975 en del af det nuværende Jyske Realkredit.

Strid om Totalkredit-aftale

Nykredit og Jyske Realkredits ejer, Jyske Bank, har i årevis været på kant med hinanden på realkreditmarkedet. Jyske Bank mener, at Nykredits Totalkredit-aftale ødelægger konkurrencen på markedet, og at institutterne i samarbejdet er bundet til Totalkredit på baggrund af den måde, som aftalen er strikket sammen på.

Omvendt mener Nykredit-koncernen, at aftalen sikrer, at pengeinstitutter, som ikke selv har mulighed for at drive et realkreditinstitut, kan tilbyde kunderne at få finansieret deres bolig. Og koncernchef Michael Rasmussen har tidligere slået til lyd for, at aftalen også sikrer nogle af grundelementerne i den nuværende danske realkreditmodel, såsom at man betaler samme pris for samme lån, uanset om man bor i Hellerup eller Nykøbing Mors.

”Aftalen fra 2004 betyder, at vi er forpligtet til at give bankerne det produkt på en ensartet måde og til samme pris på tværs af landet, og det understøtter den solidariske enhedsprismodel,” sagde han i maj 2022 til FinansWatch.

Aftalen har også fået Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens opmærksomhed. Som FinansWatch og en række andre medier har beskrevet de seneste måneder, er en ny Totalkredit-aftale i støbeskeen.

Forsvarer Totalkredit-aftale

Forenet Kredit ønsker ikke at kommentere bemærkningen fra Carsten Tirsbæk Madsen.

I en skriftlig kommentar, som ikke direkte adresserer bemærkningen, forsvarer Nykredit aftalen om formidling af Totalkredit-lån.

”Vores samarbejde i Totalkredit betyder samtidig, at små og mellemstore banker uden eget realkreditinstitut får mulighed for at få et særdeles konkurrencedygtigt realkreditprodukt på hylderne, som giver dem mulighed for at stå stærkt på prisen i konkurrence med landets største banker. Et konkurrencedygtigt realkreditlån er afgørende at have på hylderne for at tiltrække kunder og sikre kundemobilitet, og dermed bidrager modellen også til stærk konkurrence i pengeinstitutsektoren,” skriver Nykredits presseafdeling.

Carsten Tirsbæk Madsen, adm. direktør for Jyske Realkredit, mener, at han personligt har gjort sig fortjent til anerkendelse for sit bidrag til den danske realkreditmodel. Efter en årrække med ledende stillinger i BRFKredit, som blev til Jyske Realkredit efter Jyske Banks opkøb af realkreditinstituttet, blev han adm. direktør for instituttet i 2014 og er formand for Realkreditrådet, som er en del af brancheorganisationen Finans Danmark.

”Hvis der er nogen, der har kæmpet for det danske realkreditsystem, så tror jeg, jeg vil stå relativt højt på listen. Det gælder nationalt politisk, men i høj grad også internationalt. Solidariteten i systemet, som bliver fremhævet som det, som Nykredit er den store beskytter af, er en model, som vi står fuldstændig på mål for og altid har gjort det og altid vil gøre,” siger han.

Farvel til solidarisk hæftelse

Godt 225 år efter den første forløber for nutiden realkreditinstitutter blev stiftet, står systemet endnu. Men det er ikke, fordi de oprindelige tanker bag de første kreditforeninger er blevet fastholdt. Det påpeger Michael Møller, professor ved Institut for finansiering ved CBS og forfatter til bogen ”Dansk realkredit gennem 200 år”, som udkom i 1997.

”Systemet har kunnet overleve, fordi det har ændret sig så meget, at der stort set ikke er noget af det oprindelige tilbage,” siger Michael Møller.

Han peger på tre centrale faktorer, som har ændret sig gennem de seneste 50-100 år. For det første har realkreditinstitutterne forladt tanken om solidarisk hæftelse.

”Hvis nogen ikke betalte, kunne man hæve regningen for de andre. Det er der ikke noget tilbage af længere,” siger Michael Møller.

I dag er hver låntager selv ansvarlig for at kunne betale for sit eget lån og hænger også selv på en eventuel regning, hvis man må gå fra hus og hjem.

Overskud tilbage til medlemmerne

Den anden grundlæggende ændring er, at kreditforeninger tidligere alene skelede til standen og værdien af den ejendom, som de lånte penge ud til. I dag er låntagers økonomiske forhold også blevet afgørende, og købere skal kreditvurderes, inden de får et ja til at optage et lån.

Den tredje og sidste fundamentale ændring er foreningstanken bag de første institutter. I begyndelsen var institutterne drevet som foreninger meget lig andelsbevægelsen, hvor eksempelvis landmænd ejede et mejeri i fællesskab. Hvis mejeriet købte mælken for billigt af landmændene og skabte et overskud ved at sælge mælken videre til en højere pris, ville overskuddet blive fordelt til de landmænd, som i første omgang havde fået en for ringe betaling for deres mælk.

Samme logik gjorde sig gældende for kreditforeningerne.

”Man kunne i en vis forstand være ligeglad med bidraget. For hvis der blev opkrævet et stort bidrag, sådan at kreditforeningen tjente penge, ville der, i takt med at obligationerne løb ud, ligge et overskud i serien. Og det skulle tilbage til låntagerne,” siger Michael Møller.

I dag er alle realkreditinstitutter – der er seks af slagsen – aktieselskaber. Tre af dem, Jyske Realkredit, Nordea Kredit og Realkredit Danmark, er en del af børsnoterede koncerner. DLR Kredit er ejet af en række pengeinstitutter rundt om i landet. Og Nykredit, som ejer Totalkredit, er et aktieselskab med foreningen Forenet Kredit som hovedejer. Foreningen sender hvert år et beløb tilbage til Nykredit og Totalkredits kunder gennem forskellige kundeprogrammer.

Solidaritet ikke en del af dna’et

En hjørnesten i realkreditsektorens anprisning af egne fortræffeligheder er solidariteten i prisstrukturen: En boligejer betaler samme pris for samme lån, uanset hvor i landet man befinder sig.

Men hvis man spørger Michael Møller, er solidaritet ikke en del af realkredittens oprindelige dna. I systemets begyndelse hyttede hver stand eller beboere i et geografisk område sit eget skind.

”Du havde én kreditforening for landmænd og én for husmænd. Landmændene ville ikke være i forening med husmændene, fordi landmændene regnede med større tab. Tilsvarende var der foreninger i forskellige landsdele, fordi man havde en frygt for at komme i klub med nogen, man ikke ville være i klub med,” siger Michael Møller.

Han påpeger, at egentlig solidaritet kræver, at man også vil være solidarisk med mennesker, som ikke ligner én selv.

”Når medlemmerne er ekstremt ens, er der ikke noget problem. Solidariteten opstår jo, hvis man er forskellige,” siger Michael Møller.

Dét tankesæt betød ifølge professoren, at kreditforeningerne tidligere var meget konservative i deres kreditgivning. De eksisterende medlemmer kviede sig ved at lukke nye medlemmer ind i flokken, som måske havde ringere økonomiske kår, og som potentielt kunne påføre fællesskabet tab.

”Frem til 1970 fungerede de ad helvede til på mange måder. De ville ikke yde lån til meget mere end 30-40 pct. af boligernes værdi, fordi de var så konservative,” siger Michael Møller.

I 1970 blev realkreditloven ændret, og det førte til en række fusioner i sektoren. Eksempelvis blev det nuværende Realkredit Danmark skabt i 1970 gennem en fusion af fire kreditforeninger, og i 1975 fusionerede to institutter til det nuværende Jyske Realkredit.

”Det er lidt sjovt, at man, nu efter de er blevet aktieselskaber og principielt gevinstmaksimerende, snakker mere om solidaritet, end man gjorde, dengang medlemmerne kørte systemet,” siger Michael Møller.

Kærlighed til gammel kniv

Den nuværende realkreditmodel omfavnes med noget, der minder om kærlighed, af sektoren selv og af en bred kreds af politikere. Sidstnævnte er eksempelvis gået i brechen for at mindske konsekvenserne af nye Basel-kapitalkrav, som har kurs mod at få betydning for, hvor meget kapital danske realkreditinstitutter skal holde. De henviser bl.a. til den lange historik med realkreditudlån i Danmark og de meget begrænsede tab, som institutterne har oplevet gennem tiderne.

Men det, som realkreditsystemet er i dag, er noget helt andet end for 225 år siden, påpeger Michael Møller.

”Der findes en gammel historie om en mand, der er så glad for sin fars gamle kniv, som han fik af ham. Ganske vist har han først udskiftet skæftet og siden knivsbladet. Men det er stadigvæk hans fars gamle kniv. Sådan er det også med realkreditten. Folk elsker fars gamle kniv, men der er ikke noget tilbage af den,” siger han.