FinansWatch

Årtiers politiske pillerier har givet boligmarkedet utallige snurreture

Debatten om indgreb på boligmarkedet er blusset op efter store prisstigninger. Historisk har politikernes styring af boligmarkedet bølget mellem liberalisering og strammerkurs. Ifølge professor spiller særligt én faktor en rolle for prisudviklingen.

Foto: Martin Lehmann/Politiken/Ritzau Scanpix

Der er én faktor, som mere end noget andet driver boligpriserne op og ned.

Førsteårsydelsen efter skat. Altså de udgifter, som en boligejer har til sin bolig det første år i form af afdrag, boligskatter og renteudgiften efter skat.

Udlægningen er Finn Østrups, mangeårig økonomiprofessor på CBS med speciale i finanssektoren, i dag emeritus, og tidligere medlem af Rangvid-udvalget, der kulegravede årsagerne til finanskrisen i Danmark.

"Hvis vi ser tilbage på historien, kan vi se, at priserne meget nøje har fulgt førsteårsydelsen efter skat. Hvis den falder, så stiger priserne og omvendt. Hver eneste gang, der er sket en ændring i realkreditlånevilkår, så har der været et udsving i boligpriserne," siger han.

Delte meninger

Han er klar over, at andre økonomer vil have en anden opfattelse. Hvor Finn Østrup mener, at folk har en kort tidshorisont, når de afgør, hvor meget de er villige til at betale for en bolig, vil andre anskue mennesket som mere rationelt og derfor med en i princippet uendelig tidshorisont. I så fald vil førsteårsydelsen ikke spille en stor rolle for boligpriserne.

"Der er sket et skift i opfattelsen – for hvis du nu ser rundt omkring hos Nationalbanken og Det Systemiske Risikoråd, så lægger de stor vægt på afdragsfrie lån og dermed førsteårsydelsen efter skat," siger Finn Østrup.

Han har fulgt boligmarkedet siden 1980'erne som forsker og embedsmand, og FinansWatch har sat ham stævne for at skue tilbage i tiden og blive klogere på, hvilke indgreb der tidligere har påvirket boligpriserne.

Men lad os først kridte banen op:

Boligpriserne er steget de seneste mange måneder. Fra april sidste år og til april i år er priserne for huse steget 15,5 pct., mens priserne på ejerlejligheder i samme periode er strøget i vejret med 14,8 pct., viser tal fra Danmarks Statistik ifølge Finans.

Udviklingen har fået regeringens rådgivende organ Det Systemiske Risikoråd til at anbefale indgreb. Konkret bør regeringen lægge loft over de afdragsfrie lån, så man ikke kan få afdragsfrihed, hvis ens bolig er belånt til over 60 pct. af værdien, lyder opfordringen fra Det Systemiske Risikoråd. Den holdning deles af Nationalbanken, som sidder på formandskabet i risikorådet. Nationalbanken har også smidt en gradvis reduktion af rentefradraget på bordet. Omvendt lyder rådet fra Det Økonomiske Råd. Herfra opfordrer man til, at regeringen bør se tiden an.

Erhvervsminister Simon Kollerup (S) har afvist et indgreb. Men senest tre måneder efter risikorådets henstilling er han forpligtet til at afgive en redegørelse om, hvorfor han enten følger eller ikke følger anbefalingerne. Risikorådet kom med sin henstilling 22. juni.

Spørgsmålet er, om man ved at gribe ind risikerer at gøre mere skade end gavn. Om medicinen bliver hårdere end kuren.

"Jeg synes, det er alle tiders at begrænse afdragsfriheden. Man skulle bare have gjort det tilbage i tiden. Nu kommer det til at ramme en del," siger Finn Østrup.

Mange pantebreve

Han købte selv sin første bolig i 1976. Dengang måtte man kun optage realkreditlån på op til 40 pct. af boligens værdi. Det betød, at boligen typisk var finansieret ved et væld af pantebreve.

"Enten kunne sælgeren udstede et pantebrev, som han så gik ned i banken og prøvede at sælge bagefter, eller også var der i forvejen en mængde andre pantebreve i boligen fra tidligere salg. Jeg tror, at der var fem pantebreve i min første bolig udover realkreditlånet."

 

Det betød, at man havde sin gæld spredt over en lang række kreditorer. I praksis var det privatpersoner, der ydede lån til folks boliger.

"Det system medførte, at du betalte en ret høj ydelse, når du købte en bolig. Nogle af pantebreve havde stået et stykke tid, og det vil sige, at man betalte ret høje afdrag på de pantebreve. Personligt kan jeg huske, at jeg var meget glad og så frem til den dag, hvor et af pantebrevene løb ud, og min ydelse rent faktisk faldt."

I 1982 ændrede politikerne radikalt på systemet, så realkreditinstitutterne kunne give lån på op til 80 pct. i boligen mod de tidligere 40 pct. Samme grænse gælder i dag.

"Og så derudover kunne der være et pantebrev eller i stigende grad et banklån på op til yderligere 15 pct.," fremhæver Finn Østrup.

Læren fra det indgreb var, at priserne steg. Ifølge tal fra Boligøkonomisk Videncenter steg priserne på enfamilieshus med godt 40 pct. fra 1982 og omkring fem år frem. I Finn Østrups øjne hang det sammen med, at førsteårsydelsen blev mindre, fordi man kunne belåne mere af boligens værdi med et realkreditlån.

"Hele det system, som vi stadig har i dag, startede faktisk i 1982. Det betød, at priserne røg i vejret – og derfor fik vi en meget, meget stor prisforhøjelse på ejerboliger fra 1982 og frem til 1986. Det var, fordi førsteårsydelsen pludselig faldt."

Sorte huse

De glade tider for boligejerne varede ikke ved. I midten af 1980'erne foretog Folketinget med den daværende Schlüter-regering i spidsen flere indgreb, der førte til enorme fald i boligpriserne.

Folk blev teknisk insolvente – eller stavnsbundet til deres sorte huse, som man kaldte boliger, der var belånt til over markedsprisen.

"Du havde en mængde mennesker rundt omkring – og det kan ske igen – som sad i de sorte huse. Det vil sige, at deres lån langt oversteg værdien af boliger. Og de kunne så ikke flytte sig, medmindre de betalte et beløb til långiveren for at slippe ud af de der lån," fremhæver Finn Østrup.

Igen peger han på førsteårsydelsen som udslagsgivende. Bag prisfaldene var således en kombination af en skattereform og den famøse kartoffelkur. Førstnævnte sænkede over en årrække rentefradragsretten fra 72 pct. for lidt højere indkomster til 50 pct.

Ifølge Finn Østrup var der stor diskussion om, hvorvidt indgrebene ville påvirke boligpriserne. Udsigten til et lavere rentefradrag fik ikke folk til at holde igen. 

"Folk blev med at byde priserne i vejret, selv om de kunne se, at den der skattereform ville træde i kraft 1. januar 1987. Du havde eksempler på bankdirektører, der stillede sig op til konferencer dengang og sagde, at det var egentlig underligt, at folk i den grad havde en kort tidshorisont – at de ikke var klar over, at deres udgifter kort tid ude i fremtiden ville stige ganske kraftigt på boliger."

Ikke stort fokus

I samme periode gennemførte regeringen også kartoffelkuren. Målet var at få folk til at spare mere op og låne færre penge. Et af instrumenterne var at indføre såkaldte mixlån ved realkreditbelåning. Ved et mixlån var en del af gælden et såkaldt serielån, hvor ydelsen er størst i begyndelsen for senere at falde. I modsætning hertil står annuitetslån, som har en fast ydelse hen over lånets levetid. Mixlånene betød altså, at ydelsen de første år var højere.

"Så du fik to stød til boligejerne," siger Finn Østrup.

Han var selv ansat i Økonomiministeriet dengang og var med til at indføre kartoffelkuren. Internt i ministeriet havde man ikke stort fokus på reformens betydning for boligmarkedet isoleret set.

"Det blev ikke diskuteret særlig meget. Det gjorde det ikke. Det gjaldt om at få det til at gøre ondt på folk – der blev også lagt afgift på lånene og mange andre ting. Forbrugslån blev eksempelvis begrænset."

I de første år skete der ikke meget, men i begyndelsen af 90'erne begyndte de sorte huse at sprede sig. Priserne faldt mere eller mindre uafbrudt fra 1987 til 1993 og endte med et samlet fald på omkring 30 pct. ifølge tal fra Boligøkonomisk Videncenter - også selv om renterne i samme periode gik nedad.

"Der var en bølge af tvangsauktioner. Og så begyndte man at lempe på det – man gik altså i den anden retning," siger Finn Østrup.

Fra at have strammet grebet skete der nu en liberalisering af lånemarkedet fra politisk hånd. Mixlån blev afskaffet til fordel for 30-årige annuitetslån, som vi fortsat har i dag.

"Det medførte en gevaldig prisstigning gennem 1990’erne. Fra 1993, hvor det blev indført og frem, fik du en stor, stor prisstigning."

Afdragsfrie lån

Liberalisengen fortsatte, og i 1996 blev rentetilpasningslånet indført - bl.a. på foranledning af den nuværende Nationalbank-direktør Lars Rohde - mens Folketinget i starten af 00'erne indførte de afdragsfrie lån. Det betød, at alle fra 2003 fik mulighed for 10-årig afdragsfrihed. Et af argumenterne lød, at afdragsfrihed skulle hjælpe familier, som oplevede midlertidige fald i indtægterne som følge af arbejdsløshed eller barsel.

"Når man ikke behøvede at betale afdrag, så faldt førsteårsydelsen enormt. Og endvidere var det blevet muligt at tage rentetilpasningslån. Men fra 2000 ser du en udvikling, fordi den korte rente falder kraftigt, hvor rentetilpasningslån kommer op på 50 pct. af samtlige lån. Og afdragsfrie lån når hurtigt op på 50 pct. i løbet af ganske få år. Det er helt utroligt," siger Finn Østrup.

Efter finanskrisen vendte stemningen igen. I 2015 blev der eksempelvis indført udbetalingskrav på 5 pct. Derudover steg bidragssatserne som følge af skærpede kapitalkrav til realkreditinstitutterne. Det betød, at prisforskellen mellem fast- og flekslån udjævnede sig. 

Det har dog ikke været nok til at dæmpe priserne, hvis man spørger Det Systemiske Risikoråd, som altså nu vil skære endnu mere i folks ret til afdragsfrihed.

Fokus på renten

Finn Østrup advarer dog mod at gribe for hårdt ind.

"Jeg fornemmer, at boligmarkedet er ved at vende – der er to grunde: Den ene er de meldinger, der kommer fra udlandet om, at den amerikanske centralbank blandt andet regner med at forhøje renten i løbet af 2022. Tidligere lå det længere ude i fremtiden, og hvem siger, det ikke også kommer tættere på, når det kommer til stykket. Den anden ting, vi ser, og det er meget interessant, er, at antallet af udbudte enfamiliehuse og antallet af udbudte sommerhuse er faldet meget stort siden 2019," fremhæver Finn Østrup.

"Det er stadig lidt usikkert, men gennem de seneste 3-4 måneder er det fald standset."

Han drager paralleller til tiden forud for finanskrisen, hvor udbuddet først faldt, fordi folk forventede, at de ville kunne tjene flere penge ved at udskyde et salg, for så derefter at stige, da udsigterne ændrede sig.

"Man begyndte at snakke om, at renten ville stige, så ændrede forventningerne sig, og folk smed deres sommerhuse og ejerlejligheder ud på markedet," siger Finn Østrup.

"Spørgsmålet er, om vi ser det samme nu."

Tror du, vi decideret står foran store prisfald eller snarere, at prisstigningerne aftager?

"Jeg tør ikke sige det."

Alt i alt opforder Finn Østrup til at vente med indgreb lige nu.

"Vi har en rentestigning, som den amerikanske centralbank er begyndt at tale om – og derfor er det måske en god idé lige at vente og se, hvordan den går, inden man begynder at gennemføre andre indgreb," siger han.

Erhvervsminister Simon Kollerup skal levere sin redegørelse  i kølvandet på risikorådets anbefaling senest 22. september.

Indgreb eller ej: Armlægning om boligmarkedet er landet på regeringens bord

Risikorådet var splittet om afdragsfrihed for boligejere med dyrere banklån 

Mere fra FinansWatch

Læs også

Relaterede

Trial banner

Seneste nyt

Finansjob

Se flere jobs

Se flere jobs