Nykredit markedsfører sig i øjeblikket massivt som danskernes ”Boligbank”. ”Investorbank” er måske mere rammende.

I hvert fald har Nykredits advokater besluttet sig for, at låntagere med variable realkreditlån ikke vil kunne få negative renter. Det på trods af, at Nykredit først i 2013 tog forbehold for, at kuponrenten på variabelt forrentede lån kunne stoppes ved nul pct.

Realkredittens anstrengelser for at forklare prisstigninger: 20 ord

Fortolkningen påvirker låntagere med lån for ca. 300 mia. kr. alene i Nykredit og Totalkredit, hvoraf langt hovedparten ikke har et rentegulv skrevet ind i deres låneaftaler.

Klar fordel for obligationsejerne

Den direkte konsekvens er ikke kun, at låntagerne kan gå glip af en negativ rente, der typisk vil kunne bruges til i praksis at få elimineret hele eller dele af bidragssatserne. En anden konsekvens er, at det giver en klar fordel for obligationsejerne. For kursen på en obligation med en kuponrente på nul pct. vil alt andet lige være højere, hvis markedsrenten er negativ.

Nykredit må igen til lommerne på swap-aftaler

I praksis er der derfor med det fortolkede rentegulv tale om, at der overføres penge fra låntagerne til investorerne på baggrund af et rentegulv, som kun få kunder rent faktisk har fået skrevet ind i deres låneaftale.

Nykredit vil helst tilgodese låntagere

"Vi ville foretrække, at negative renter kan tilfalde låntager. Men spørgsmålet er ikke eksplicit reguleret i låneaftalen, og derfor må vi foretage en samlet juridisk vurdering. I en samlet vurdering indgår der altid argumenter for og imod, og i dette tilfælde vurderer vi altså, at argumenterne for et rentegulv vægter mest. Vi vurderer bl.a., at med mindre andet eksplicit fremgår, så forudsættes det, at en rente er noget, som låntager betaler til långiver. Og det er også flere steder afspejlet i låneaftalernes formuleringer. Fremover ser vi dog gerne, at det forholder sig anderledes, således at negative renter tilfalder låntager," siger advokat Søren Hoffmann Christiansen, der er afdelingsdirektør for realkreditjura i Nykredit.

Med andre ord har Nykredit fortolket sig frem til noget, der ikke klart fremgår af de låneaftaler, der er underskrevet af låntagerne før 2013.

Enig med RD, uenig med Nordea Kredit

Hos Realkredit Danmark oplyser vicedirektør Klaus Kristiansen, at man også fortolker som Nykredit. Altså, at låntagere med variable lån ikke kan få en negativ rente. Det fremgår dog først af Realkredit Danmarks låneaftaler fra august 2013.

I modsætning til Nykredit og Realkredit Danmark oplyser Nordea, at kunder med variable realkreditlån som udgangspunkt vil modtage negativ rente, hvis den situation skulle opstå.

Nykredits vurdering er speciel, fordi man fortolker på en allerede indgået aftale. Der er ellers en lang række regler, som beskytter især forbrugere mod at en indgået aftale efterfølgende fortolkes på en måde, som klart er til kundernes ugunst.

Nykredit forklarer skriftligt, at ”Vi mener, at aftalerne bygger på en forudsætning om, at låntager betaler rente til Nykredit/Totalkredit, ikke omvendt. Det afspejles også flere steder i låneaftalerne. Der er således ikke tale om en ændring eller forringelse af lånevilkårene,” skriver Nykredit.

Kritik fra forbrugerrådet

Men Nykredit erkender dog, at der er tale om en fortolkning af omfattende og komplicerede låneaftaler. Det kritiseres af Forbrugerrådet Tænk.

"Generelt er det svært forståelige aftaler, der findes på det finansielle område. Og som jeg får det præsenteret, så ser det ud som om reglerne oven i købet kan bøjes, hvilket gør det endnu sværere som forbruger at se, hvad man har købt," siger seniorøkonom Morten Bruun Petersen fra Forbrugerrådet Tænk.

Samtidig med at Nykredit fredag eftermiddag udsendte en fondbørsmeddelelse om, at der var et nul pct. rentegulv på de variabelt forrentede obligationer, så understregede Nykredit samtidig, at der var åbnet for udstedelse af rentetilpasningslån med negativ rente.

Dyrt at skifte til alternativer

Forskellen på et rentetilpasningslån og et variabelt lån er, at rentetilpasningslån er korte fastforrentede obligationer, hvor renten skifter ved en refinansiering. Og at de nu også typisk er markant dyrere for låntagerne i bidragssatser.

Variabelt forrentede lån har typisk en rente der fastsættes flere gange årligt, som er baseret på referencerenter som CIBOR, CITA eller EURIBOR, plus et fastlagt tillæg.

Rent teknisk er en negativ rente lettere at håndtere på et rentetilpasningslån, da man bare udbetaler en lavere hovedstol til investoren ved refinansieringen, mens der på en variabel obligation optræder et decideret negativt cash-flow fra låntager.

"Kontrakterne er langvarige og komplicerede nok i forvejen, men hvis de også kan bøjes til ulempe for kunden, så er det ret problematisk. også fordi det er dyrt at skifte for kunden til et andet produkt eller realkreditinstitut," siger Forbrugerrådets Morten Bruun Petersen.

I den kommende tid bliver kuponrenten på mange variable realkreditlån justeret. Som det ser ud i øjeblikket, så bliver CIBOR 6-måneders referencerenten akkurat positiv, mens den sjældent brugte 3-måneders referencerente er negativ med ca. 0,15 pct. Til begge skal typisk lægges et tillæg.

Men så sent som 12. februar var 6-måneders CIBOR-renten på minus 0,3667 pct., hvilket ville have givet en samlet negativ kuponrente, hvis ikke det var fordi i hvert fald Nykredit og Realkredit Danmark havde fortolket sig frem til, at låntagerne ikke kan få en negativ rente. CITA 6-måneders renten var i går negativ med 0,3992 pct.