En del af
  • Forside
  • Pengeinstitutter
  • Forsikring
  • Pension
  • Realkredit
  • FW Insight
  • AMWatch
  • Log ind
ANNONCE

Overset fælde truer flekslånere

At indfri et flekslån med lang løbetid kan blive dyrt, uanset om renten stiger eller falder.

Jo længere et flekslån løber, desto større er risikoen for, at det bliver dyrt at indfri i utide.

Sådan er virkeligheden for de boligejere, der i stigende grad skifter deres F1-lån ud med et F3- eller et F5-lån. I få tilfælde vælger boligejerne et F10-lån. Men uanset om renten stiger eller falder, risikerer boligejerne at blive fanget i en form for gældsfælde.

Et almindeligt obligationslån kan altid indfris til dagskurs eller kurs 100. Det sidste er en god garanti for, at restgælden ikke eksploderer. Men den garanti har man ikke med et flekslån, for det kan kun indfris til dagskurs.

Sager i ankenævn

Og det ved mange boligejere ikke. Det er tydeligt ikke mindst for den gruppe danskere, der har optaget et F10-lån, der skal refinansieres hvert 10. år. Flere af dem har ført sager i Pengeinstitutankenævnet, fordi de netop er plumpet i gældsfælden.

Et eksempel: Et par har optaget et lån for knap 3 mio. kr. som et F10-lån. Parret ønsker af forskellige årsager at indfri lånet for at få et andet, men så klapper fælden. Det kan kun ske til kurs 116,49. Og det betyder altså at gælden pludselig stiger en halv mio. kr. til 3,5 mio. kr.

Helt så galt behøver det ikke at gå for boligejere med F5-lån. Men det koster alligevel. Optog man et F5-lån i begyndelsen af 2012, kunne man få en rente omkring 2,4. Hvis man vil indfri et sådant lån i dag, kan det ske til kurs 106. Det vil sige, at hvis man har et lån på 2 mio. kr., stiger restgælden med 120.000 kr til 2,12 mio. kr.

Uventet skatteregning

For dem, der har optaget lånet i det seneste år, er situationen en anden, men de kan også få en uventet regning. De har fået deres lån til en så lav rente, at de kun bliver ramt, når renten stiger igen. Når det sker, falder kursen på deres boliglån.

Et eksempel. En låner har hjemtaget et F5-lån på 1 mio. kr. Kursen på de obligationer, der ligger bag, falder til 95. Det vil sige, at han kan indfri sit lån til 950.000 kr. og dermed skære 50.000 kr. af restgælden.

Men den gevinst er skattepligtig. Der skal nemlig betales skat af kursgevinster på kontantlån. Og sker det i forbindelse med en ren konvertering, kommer man altså til at betale skat af en gevinst, man ikke får i hånden. Den eksisterer kun på papiret.

Rentegambling fortsætter

Meget få boligejere er klar til helt at droppe gamblingen på en lavere rente.Premium

"Det er rigtigt, at der skal betales skat af kursgevinster. Men skaden er ikke så stor, hvis det sker i forbindelse med salg af boligen," siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, til epn.dk.

Intens rådgivning

I realkreditinstitutterne har man i de seneste år intenst rådgivet låntagere til at gå fra F1- til F3 eller F5-lån. Dermed sikrer lånerne sig, at de udnytter det lave renteniveau i længere tid. Rådgivningen er blevet fulgt op af højere priser på F1-lånene. Der er nemlig stor fokus på de korte flekslån, fordi der skal refinansieres for så store beløb, at selv mindre renteforhøjelser vil kunne påvirke samfundsøkonomien.

"I vores rådgivning tager vi højde for det. Hvis en boligejer har planer om at sælge sit hus i løbet af et par år, er det ikke en god idé at vælge et F5-lån. Så er det måske en bedre ide at vælge et F1-lån. For uanset hvordan man vender og drejer det, så giver F1-lånet den største fleksibilitet for låntageren. Men det indebærer også en større risiko," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Risikoen for at blive låst af en høj kurs, er størst midt i låneforløbet. Jo tættere en obligation kommer på refinansieringstidspunktet, desto tættere kommer kursen automatisk på 100.

For den dag, lånet indfris, sker det til kurs 100, og det er investorerne opmærksomme på. Et F5-lån, der skal refinansieres i 2015, kan i dag indfris til en kurs på ca. 102.

 

epn
Modtag nyhedsbreve fra FinansWatch gratis
Mest læste Realkredit

BRF Kredit går i klinch med Realkredit Danmark om "nyskabende" lån

BRF Kredit og Jyske Bank, der i de seneste år har storsolgt bankboliglån til danskerne, ryster ikke på hånden over Realkredit Danmarks nye udspil, der tilbyder kunderne større fleksibilitet. "Man kan sådan set få det samme hos os", lyder det fra direktør i BRF Kredit, Lars Sandberg.

Forsiden lige nu
ANNONCE


Modtag nyhedsbreve fra FinansWatch gratis

Vilkår
Specialist med middleoffice kompetencer til Fondsadministrationen i SEB Pension
Specialist/seniorspecialist til Reconciliation i Capital Markets Operations i Nykredit
Projektorienteret Compliance Officer - Nykredit
Analytiker til råvaremarkederne - Agrocura
Head of Finance til Danmarks Skibskredit
Bankrådgiver Erhverv, Lyngby - Nordea
Motivated Sales Executive to join a leading Nordic investment bank - Pareto Securities
Souschef til AL Servicetelefon - Arbejdernes Landsbank
Kunderådgiver Assens - Fynske Bank
Leder til Vurdering København - Nykredit
Kunderådgiver/Seniorkunderådgiver til Investment Advisory i Nykredit Markets
Asset Manager med store ambitioner til Alternative Investments - PFA
Forretningsudviklere til Sydbank Erhverv, Aabenraa
Specialist til Fondsadministration - med talent for dataanalyse og programmering - Sampension
Producent / Sagsbehandler til Herning – Ringkjøbing Landbobank
Erfaren kommunikationskonsulent - DLR Kredit
Spar Nord søger dataanalytiker til modeludvikling
Erhvervsrådgivere Hellerup - Saxo Privatbank
Jurist med appetit på aftaleret (barselsvikariat) - Finans Danmark
EKF søger en engageret seniorunderwriter
Kreditrådgiver til landbrugsafdelingen – DLR Kredit A/S
Er du vores nye Treasury Controller? - EKF
Kundechef til markedsafdelingen - Sampension
Landbrugskundemedarbejder til stærkt landbrugsteam i Vojens eller Randers - Vækstfonden
Erhvervskundechefer til ambitiøs organisation i vækst - Vækstfonden
Senior specialist til Fondsadministration - Sampension
Newly graduated Business Analyst, NIMS Support in Asset Management, Copenhagen - Nordea
Vil du etablere og drive, hvordan vi uddanner vores kunder - VP SECURITIES
Forretningsorienteret økonomichef med højt drive - Nærpension
Privatrådgiver til center Viborg - Nykredit
Afdelingsleder til Sydbank i Slagelse
Afdelingsdirektør til Finans Markets - Sparekassen Kronjylland
Erfaren HR-konsulent - DLR Kredit
Regnskabsanalytikere til Sydbanks centrale regnskabsanalyseafdeling
Analytiker til Vækstfondens analyseafdeling
Porteføljeforvalter - til alternative aktiver - Sampension
Privatkundechef til København City - Sparekassen Kronjylland
Privat- eller kunderådgiver - Lokal Erhverv til Glostrup - Sydbank
Privatrådgivere til hovedstaden - Sydbank
Investment Controller - Assure Wealth
Souschef til filialen i Hvidovre - Arbejdernes Landsbank
It-arkitekt - Sampension
Senior Compliance Officer til afdelingen for Compliance & Operationel Risiko - EKF
Compliance Officer with an operational background - Sparinvest
Økonom med styr på risikostyring - Sparekassen Kronjylland
Analyst to Investment Banking, DCM Corporates and Financial Institutions, Copenhagen - Nordea
Erhvervsrådgiver til Skive - Sparekassen Balling
Controller / Business Manager - Pareto Business Management
Redaktør

David Bentow

db@finanswatch.dk

Tlf.: 3330 8382

Ansv. chefredaktør

Anders Heering

Udgiver

JP/Politikens Hus A/S
Annoncering og salg

Abonnement

Lars Bräuner

lars@infowatch.dk

Tlf.: 7077 7449

Annoncering

Hanne Slot

hanne@infowatch.dk

Tlf.: 7171 7428

Job

Therese Warpe Jensen

therese@infowatch.dk

Tlf.: 7171 7420

Abonnement

Prøv FinansWatch gratis eller få tilbud på et abonnement, der passer til lige netop dig eller din virksomhed. finanswatch@infowatch.dk

Tlf.: 7077 7449

 

Adresse

FinansWatch

St. Regnegade 12, 2. sal

1110 København K

Tlf.: 3330 8383